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土地活用
「経済的・精神的にも負担が軽く、収益を生む」
これが理想的な「土地活用」と言えます。
活用をしなければ重い税負担がかかります。
各法規制、社会情勢や経済情勢などを考慮した広い視点で土地活用を考えましょう。
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【目 的】 |
○手間をかけることが面倒。土地を手放すことに抵抗がない。
相続人が複数で分割できない場合など。
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【ポイント】
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○目的に合わせて運用できるまとまった現金が手に入る。
固定資産税等の税金や管理の手間・コストから解放される。
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【注意点】
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○土地はなくなる。一時的な収益であること。
○買い主がすぐに現われれば良いが比較的流動性の低い土地の売却は、
時間もかかり希望通りの価格で成約出来ない場合もある。
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【税 金】
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○譲渡益の1/5相当の税金がかかる。
(所有期間が5年以下の場合2/5相当)
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定
期
借
地
権
の
場
合 |
【目 的】
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○土地を手放したくない方、コストをかけたくない。
借入金が必要なくとにかくリスクの少ない安定した収入を望む。
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【種類と内容】 |
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一般定期借地権
(法22条) |
建物譲渡特約付借地権
(法24条)
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存続期間 |
50年以上 |
30年以上 |
10年以上
30年未満 |
30年以上
50年未満 |
利用目的 |
限定なし |
限定なし |
事業用建物
(居住用は不可) |
同左 |
契約書式 |
公正証書等の書面
により契約 |
書面化は不要 |
必ず公正証書で
契約する |
同左 |
借地関係の終了 |
期間満了により
終了 |
建物譲渡の時点で
終了 |
期間満了により
終了 |
同左 |
終了時の
建物とその
利用関係
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●以下の特約が可能
①更新しない
②建物再築に伴う
存続期間の延長
をしない
③建物買取請求権
を行使しない
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①建物所有権は
譲渡により土地
所有者に移転
②借地権者が使用
していれば、借家
関係に移行
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①更新不可
②建物再築に伴う
存続期間の延長
不可
③建物買取請求は
不可
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●以下の特約が可能
①更新しない
②建物再築に伴う
存続期間の延長
をしない
③建物買取請求権
を行使しない
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【注意点】
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○長期に亘って土地が拘束されるため、
社会情勢や経済情勢の変化による対応が難しい。
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【税 金】
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○固定資産税や相続税の軽減効果がある。
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駐車場の場合 |
【目 的】
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○少額の資金で手軽に収益を上げたい。
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【ポイント】
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○借地借家法の適用を受けない。
○相続が発生したときに分割がしやすい。
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【注意点】
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○自己管理の場合、未納料金の督促などの管理及び維持・メンテナンス。
○最低でも80%程度の稼働率を見込める立地条件。
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【税 金】
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○非住宅用地扱いのため節税効果は見込めない。
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貸
店
舗
・
貸
倉
庫
の
場
合 |
【目 的】
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○ロードサイドなどの好環境な土地を持つ。
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【ポイント】
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○事業用借地権などを利用すれば少額資金で比較的高い収入を得られる。
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【注意点】
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○賃貸住宅よりも高い収入が見込める場合も多い一方で、
賃貸住宅に比べ借主が退去したらすぐに新しい借主が見つからない
ケースもある。
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【税 金】
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○固定資産税や相続税の軽減効果。
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ア
パ
|
ト
・
マ
ン
シ
ョ
ン
の
場
合 |
【目 的】
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○一定の収益を上げながら、固定資産税や相続税の軽減効果も高い。
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【ポイント】
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○長期に亘り安定した収入が確保できる。
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【注意点】
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○立地条件、建物の条件や借主募集方法によっては
入居率が悪くなる場合もある。
○建物の老朽化に伴う修繕費用の積立てや毎月のメンテナンスの費用
などを計画的に行う必要がある。
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【税 金】
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○固定資産税や相続税の軽減効果が高い。
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【目 的】
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○早く資金を回収し、地域の街づくりに協力したい。
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【ポイント】
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○宅建業者と共同して宅地分譲により土地を売却していく。
○企業の豊富な情報力や資金力で買い主を探し、開発をすることができる。
○開発利益を享受できる。
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【注意点】
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○事業化当初、宅地化するにあたって高額の費用立て替えが必要になる
ケースもある。
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【税 金】
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○各種の租税特別措置法を利用すれば譲渡税の軽減も出来る場合がある。
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【目 的】
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○事業資金を調達する必要がなく、借入金なしでマンションを建設したい。
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【ポイント】
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○不動産開発業者に土地を提供し、
その土地に建った新しい不動産の同じ価値分を譲り受ける方式。
○一般的には、土地全体を業者に売却し建物完成後に建物の一部と
その土地の共有持分を取得する全部譲渡方式になる。
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【注意点】
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○建物取得分に見合った共有持分は得られるが、
土地に対する権利が「敷地権」となり土地の所有権は事実上失われ、
土地は土地所有者とパートナー会社の共有になり建物は区分所有になる。
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【税 金】
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○一定の条件を満たせば譲渡が無かったものと見なされ譲渡税が不要に
なる場合がある。
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